Beim Immobilien-Mietkauf ziehen Sie zunächst ein und zahlen regelmäßig Miete. Ein vertraglich festgelegter Teil wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Ob der Erwerb günstiger ist, hängt von den Gesamtkosten, Ihren Pflichten während der Mietzeit und der Finanzierung der Schlussrate ab.
Mietkauf kommt infrage, wenn Sie noch keinen passenden Bankkredit erhalten oder wenig Eigenkapital haben. Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob Sie zum Kauf verpflichtet sind, welcher Anteil der Monatszahlung angerechnet wird und wie Sie den Restbetrag am Laufzeitende finanzieren.
So funktioniert Mietkauf
Im Vertrag stehen in der Regel der Kaufpreis, die Mietdauer und die Anrechnung auf den Kaufpreis. Manchmal zahlen Sie zusätzlich eine Anzahlung. Die monatliche Zahlung besteht häufig aus zwei Teilen: einem Wohnentgelt für die Nutzung der Immobilie und einem Kaufanteil, der den noch offenen Kaufpreis senkt. Die gesamte Miete wird also nicht automatisch angerechnet.
Am Ende der vereinbarten Laufzeit bleibt meist eine Restschuld. Sie zahlen sie aus Ersparnissen oder finanzieren sie mit einem Darlehen. Mietkauf verschiebt damit einen Teil des Kaufpreises in die Zukunft und löst das Finanzierungsproblem nur, wenn Sie die Schlusszahlung später tatsächlich aufbringen können.
Mietkauf oder Optionskauf
Die Begriffe werden nicht überall gleich verwendet. Entscheidend ist deshalb, was genau im Vertrag steht: Müssen Sie die Immobilie am Ende kaufen, oder haben Sie nur das Recht dazu?
Bei einem klassischen Mietkauf ist der spätere Erwerb verbindlich vereinbart. Ein Optionskauf gibt Ihnen dagegen das Recht, später zu kaufen, ohne Sie zwingend dazu zu verpflichten. Für diese Möglichkeit können eine höhere Miete oder ein Aufpreis anfallen. Wenn Sie die Option nicht ausüben, gehen bereits gezahlte Beträge je nach Vertrag teilweise oder vollständig verloren. Lassen Sie im Vertrag eindeutig festhalten, was bei einem Ausstieg geschieht.
Wann Mietkauf Vorteile bietet
Der wichtigste mögliche Vorteil ist ein geringerer Finanzierungsbedarf zu Beginn. Wenn ein Teil der Monatszahlung den Kaufpreis mindert, brauchen Sie am Ende möglicherweise ein kleineres Darlehen. Das hilft aber nur, wenn die Anrechnung klar geregelt ist und die Schlussrate zu Ihrem Einkommen und Ihren Rücklagen passt.
Während der Mietzeit lernen Sie außerdem die Immobilie und das Wohnumfeld im Alltag kennen. Sie bemerken etwa, ob die Lage zu Ihrem Alltag passt oder ob sich Probleme im Gebäude zeigen. Das ersetzt keine unabhängige Prüfung des baulichen Zustands. Auch längeres Wohnen schließt verdeckte Mängel oder spätere Sanierungskosten nicht zuverlässig aus.
Ein fest vereinbarter Kaufpreis gibt Ihnen Planungssicherheit, sofern der Vertrag keine Preisänderungen vorsieht. Mietkauf kann auch für Selbstständige oder Haushalte mit zunächst erschwertem Kreditzugang interessant sein. Die Aussicht auf spätere Finanzierung ist jedoch keine Zusage einer Bank. Prüfen Sie frühzeitig, welche Bedingungen Sie erfüllen müssen, um die Restschuld finanzieren zu können.
Kosten und Risiken
Die monatliche Belastung allein zeigt nicht, ob sich ein Mietkauf rechnet. Addieren Sie die Anzahlung, den nicht angerechneten Wohnanteil, die angerechneten Kaufanteile, die Schlussrate und die Erwerbsnebenkosten. Berücksichtigen Sie außerdem mögliche Reparaturen und Sanierungen. Erst dann können Sie die Gesamtkosten sinnvoll vergleichen: mit einem Sofortkauf samt Bankdarlehen oder mit einer normalen Mietlösung.
Besonders kritisch ist die Schlussrate. Ihr Einkommen, Ihre Bonität und die Kreditbedingungen können sich bis zum Ende der Mietzeit ändern. Wenn Ihre Ersparnisse nicht reichen und eine Bank Ihnen keinen Kredit gibt, können Sie den Kauf nicht finanzieren. Klären Sie deshalb schon vor Vertragsabschluss, wie hoch die Restschuld voraussichtlich ausfällt und wie Sie sie bezahlen können.
Auch Reparaturen können teuer werden. Manche Verträge übertragen Instandhaltung oder Modernisierung bereits während der Mietzeit auf Sie. Dann tragen Sie möglicherweise erhebliche Kosten, obwohl Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch stehen. Prüfen Sie genau, wer für laufende Wartung, größere Reparaturen und notwendige Sanierungen zahlt.
Zahlungsverzug kann weitere Folgen haben. Auch eine Insolvenz des Verkäufers oder eine Zwangsversteigerung kann dazu führen. Je nach Vertrag stehen Anzahlungen und bereits angerechnete Beträge auf dem Spiel; auch weitere Ansprüche sind möglich. Was dann rechtlich gilt, hängt vom Vertrag und davon ab, wie Ihre Ansprüche abgesichert sind. Lassen Sie diese Fälle ausdrücklich prüfen, statt sich auf mündliche Zusagen zu verlassen.
Beispielrechnung zum Mietkauf
Ein von ImmoScout24 veröffentlichtes Rechenbeispiel geht von einem Kaufpreis von 250.000 Euro und einer Anzahlung von 50.000 Euro aus. Die Laufzeit beträgt zehn Jahre. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Davon werden 900 Euro pro Monat auf den Kaufpreis angerechnet.
Über die Laufzeit wird nur der vereinbarte Kaufanteil auf den Kaufpreis angerechnet; der übrige Teil gilt als Wohnentgelt. Die Höhe der verbleibenden Schlussrate richtet sich nach den vertraglichen Anrechnungen.
Das Beispiel zeigt, dass die Formulierung „Miete wird angerechnet“ irreführend sein kann: Nicht die gesamte Monatszahlung senkt den Kaufpreis. Die Rechnung ist ein einzelnes Beispiel und keine typische Marktbedingung. Zur tatsächlichen Gesamtsumme gehören auch Nebenkosten und mögliche Instandhaltungskosten. Vergleichen Sie außerdem, was ein Sofortkauf mit einem Bankdarlehen unter denselben Annahmen kosten würde.
Vertrag und Eigentum absichern
Ein Vertrag, der zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks verpflichtet, muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Lassen Sie den Notar sowohl die Kaufvereinbarung als auch damit verbundene Mietregelungen und ihre Folgen prüfen. Eine notarielle Beurkundung ersetzt jedoch keine Prüfung, ob der Kaufpreis, die Restschuld und die Pflichten für Sie tragbar sind.
Eigentümer werden Sie grundsätzlich erst mit der Einigung über die Übertragung und der Eintragung im Grundbuch. Bei vielen Mietkaufmodellen bleibt der Verkäufer bis zur vollständigen Zahlung als Eigentümer eingetragen. Fragen Sie den Notar, wie Ihr Anspruch auf den späteren Erwerb im konkreten Vertrag gesichert wird und welche Folgen ein Verkauf oder eine Insolvenz des Verkäufers hätte.
Klären Sie auch die Grunderwerbsteuer. Sie entsteht grundsätzlich mit dem rechtswirksamen Kaufvertrag und nicht erst mit der späteren Zahlung oder dem Grundbucheintrag. Der genaue Zeitpunkt und die steuerliche Behandlung hängen von der Vertragsgestaltung ab; die Steuersätze unterscheiden sich zudem je nach Bundesland. Lassen Sie den konkreten Vertrag steuerlich prüfen.
Vor der Unterschrift prüfen
Nehmen Sie sich Zeit für diese Punkte und lassen Sie offene Klauseln von einer unabhängigen Fachperson prüfen:
- Kaufpflicht oder Kaufoption: Was geschieht, wenn Sie am Ende nicht kaufen können oder wollen?
- Anrechnung: Welcher monatliche Betrag senkt den Kaufpreis, und welcher Betrag ist reines Wohnentgelt?
- Schlussrate: Wie hoch ist die Restschuld, und wie wollen Sie sie bezahlen?
- Gesamtkosten: Was zahlen Sie einschließlich Anzahlung, Monatsraten, Schlussrate, Nebenkosten und erwartbarer Instandhaltung?
- Pflichten: Wer trägt Wartung, Reparaturen und Sanierungen, bevor Sie Eigentümer werden?
- Absicherung: Wie wird Ihr Anspruch auf den späteren Kauf im Grundbuch gesichert?
- Krisenfälle: Was gilt bei Zahlungsverzug, Insolvenz, Tod, Trennung oder einem Verkauf der Immobilie?
- Immobilienzustand: Ist das Gebäude unabhängig auf Mängel und Sanierungsbedarf geprüft worden?