Beim Mietkauf wohnen Sie bereits in der Immobilie und vereinbaren den späteren Kauf. Ein Teil der Monatszahlungen kann auf den Kaufpreis angerechnet werden. Das Modell kommt für Menschen infrage, die derzeit keine passende Bankfinanzierung erhalten. Die Schlusszahlung muss sorgfältig geplant werden.
Entscheidend ist, welcher Anteil der Zahlungen den Kaufpreis mindert und wie hoch die Gesamtkosten sind. Die Monatsrate enthält häufig auch ein Nutzungsentgelt. Hinzu kommen Risiken durch teure Reparaturen und den Verlust bereits gezahlter Beträge. Auch am Ende der Laufzeit kann eine Finanzierungslücke entstehen.
So funktioniert der Mietkauf
Käufer und Verkäufer vereinbaren zu Beginn Kaufpreis, Laufzeit und Zahlungsbedingungen; je nach Vertrag zahlen Sie eine Anzahlung und anschließend monatliche Raten. Ein Teil der Monatsrate kann als Ansparanteil auf den Kaufpreis angerechnet werden. Der übrige Teil ist ein Nutzungsentgelt für das Wohnen und verringert die spätere Kaufsumme nicht.
Am Ende bleibt meist eine Restsumme, die sogenannte Schlusszahlung, für die Käufer oft eine Bankfinanzierung brauchen. Sie werden grundsätzlich erst Eigentümer, wenn Sie den Kaufpreis vollständig gezahlt haben und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Beim Mietkauf brauchen Sie anfangs oft weniger Kredit, müssen später aber eine größere Summe aufbringen.
Verträge unterscheiden sich stark. Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren kommen laut Anbieterangaben häufig vor, sind aber keine gesetzliche Vorgabe. Lassen Sie deshalb jede Zahlung im Vertrag eindeutig aufschlüsseln. Anzahlung und Nutzungsentgelt sollten getrennt ausgewiesen werden, ebenso Ansparanteil und Schlusszahlung.
Kaufpflicht oder Kaufoption
Beim verbindlichen Mietkauf verpflichten Sie sich bereits mit dem Vertrag zum späteren Kauf. Sie müssen den Kaufpreis dann nach den vereinbarten Bedingungen zahlen. Damit tragen Sie ein langfristiges finanzielles Risiko, besonders wenn sich Ihr Einkommen verändert oder Sie die Immobilie später nicht mehr übernehmen möchten.
Beim Optionsmietkauf erhalten Sie ein Recht, die Immobilie innerhalb einer vereinbarten Frist zu kaufen. Ob Sie die Option ausüben, entscheiden Sie später. Prüfen Sie genau, wie Sie die Option erklären müssen und was mit Anzahlung und Ansparbeträgen geschieht, wenn Sie darauf verzichten. Je nach Vertrag können bereits gezahlte Beträge ganz oder teilweise verfallen.
Was die Beispielrechnung zeigt
Laut einer Beispielrechnung von KSK Immobilien wird bei einem Mietkauf nur der vereinbarte Ansparanteil auf den Kaufpreis angerechnet. Das Nutzungsentgelt mindert die spätere Kaufsumme nicht.
Die Summe aller Zahlungen kann deshalb über dem Kaufpreis liegen. Kaufnebenkosten kommen noch hinzu.
Die Beispielrechnung zeigt, warum Sie die Mietkaufrate und eine gleich hohe Tilgung bei einem Bankkredit getrennt betrachten sollten. Vergleichen Sie die gesamten Mietkaufzahlungen mit den Kosten einer direkten Finanzierung und einer regulären Miete. Eine niedrige Anfangshürde bedeutet nicht automatisch einen günstigeren Kauf.
Für wen sich Mietkauf eignet
Mietkauf kann für Selbstständige oder Menschen mit unregelmäßigem Einkommen eine Möglichkeit sein, wenn Banken ihnen zunächst keinen passenden Kredit geben. Auch Käufer mit wenig Eigenkapital können Zeit gewinnen, um Rücklagen aufzubauen. Dafür müssen die monatlichen Zahlungen dauerhaft tragbar und die Schlusszahlung realistisch finanzierbar sein.
Eine Kaufoption kann außerdem sinnvoll sein, wenn Sie die Immobilie erst im Alltag kennenlernen möchten. Sie können während der Mietzeit besser einschätzen, ob Lage und Zustand zu Ihnen passen. Der vertraglich festgelegte Kaufpreis schafft Planungssicherheit, wenn der Marktpreis später steigt. Fällt der Marktwert, kann derselbe feste Preis für Sie ungünstig sein.
Mietkauf passt weniger gut, wenn Ihre Rücklagen knapp sind, Ihr Einkommen stark schwankt oder Sie keinen plausiblen Plan für die Schlusszahlung haben. Eine spätere Bankfinanzierung ist nicht automatisch zugesagt. Klären Sie früh mit einer Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung, ob die erwartete Restsumme voraussichtlich finanzierbar ist.
Diese Risiken kosten Geld
Die größte Kostenfalle ist eine Monatsrate, die höher wirkt als eine normale Miete, aber nur zu einem kleinen Teil den Kaufpreis senkt. Für den Kostenvergleich sollten Sie alle Zahlungen zusammenrechnen. Dazu gehören die Anzahlung und sämtliche Monatszahlungen. Rechnen Sie auch die Schlusszahlung und Kaufnebenkosten ein.
Auch Reparaturen können teuer werden. Der Vertrag kann Ihnen schon während der Mietzeit Pflichten für Instandhaltung oder Modernisierung übertragen, obwohl Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch stehen. Regeln Sie schriftlich, wer größere Arbeiten beauftragt und bezahlt und ob Sie vor solchen Arbeiten eine Zustimmung brauchen.
Was bei Zahlungsverzug oder einem Abbruch passiert, richtet sich nach den Vertragsklauseln. Verzugszinsen und der Verlust bereits gezahlter Ansparbeträge sind mögliche Folgen; auch eine Kündigung kommt infrage. Prüfen Sie die Vertragsregeln zu Zahlungsverzug und Rücktritt. Klären Sie außerdem, was bei einer Kündigung oder finanziellen Schwierigkeiten einer Vertragspartei gilt.
Prüfen Sie auch, wie Ihr Anspruch im Grundbuch abgesichert wird. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung. Sie schützt den Anspruch vor bestimmten späteren Verfügungen über die Immobilie, ersetzt aber weder die Eigentumsumschreibung noch die Prüfung bestehender Grundbuchbelastungen. Klären Sie, ob eine Vormerkung eingetragen wird, welchen Rang sie erhält und welche Grundschulden oder sonstigen Rechte bereits bestehen.
Steuern und Kaufnebenkosten
Zur Kalkulation gehören Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Wann die Grunderwerbsteuer anfällt, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Ein verbindlicher Vertrag über die spätere Übertragung kann bereits beim Vertragsabschluss steuerliche Folgen auslösen; bei einer Kaufoption lässt sich der Zeitpunkt nicht pauschal bestimmen. Lassen Sie die konkrete Gestaltung vor der Unterschrift steuerlich prüfen.
Auch für die Notar- und Grundbuchkosten sollten Sie eine konkrete Auskunft einholen. Die Kosten hängen von der Vertragsgestaltung ab; eine allgemeine Pauschale lässt sich nicht verlässlich angeben. Ob für den späteren Eigentumsübergang ein zweiter, eigenständiger Kaufvertrag nötig ist und zusätzliche Kosten anfallen, hängt von der Vertragsgestaltung ab.
Was vor der Unterschrift zu prüfen ist
Ein Grundstücksvertrag, in dem sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Bei einer Kaufoption hängt die rechtliche Einordnung von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Verlassen Sie sich daher nicht auf mündliche Zusagen.
Prüfen Sie vor der Beurkundung diese Punkte:
- Lassen Sie den Kaufpreis unabhängig bewerten, denn der Notar prüft nicht, ob der Preis wirtschaftlich angemessen ist.
- Verlangen Sie eine vollständige Aufstellung aller Zahlungen und der verbleibenden Schlusszahlung.
- Unterscheiden Sie klar zwischen verbindlicher Kaufpflicht und Kaufoption. Halten Sie auch Frist und Form für die Ausübung der Option fest.
- Prüfen Sie Grundbuch, bestehende Belastungen und die geplante Absicherung durch eine Vormerkung.
- Regeln Sie Reparaturen, Modernisierungen und laufende Kosten für die gesamte Mietzeit.
- Lassen Sie die Schlussfinanzierung früh prüfen und klären Sie, was bei Zahlungsverzug, Kündigung oder Insolvenz geschieht.
Der Notar übernimmt die rechtliche Beurkundung und Abwicklung, vertritt aber nicht einseitig Ihre Interessen und bewertet nicht die Wirtschaftlichkeit des Geschäfts. Lesen Sie den Vertragsentwurf deshalb rechtzeitig und lassen Sie ihn bei Bedarf unabhängig rechtlich prüfen. Bei Verbraucherverträgen mit einem Unternehmen muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.